법원경매 배당금 및 배당순위 자동 계산기
제이옥션 검토 코멘트
사건번호 보내주시면 검토 후 연락드리겠습니다.
이 물건 유형의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 인수 가능 권리, 임차인 대항력·배당, 점유·명도, 시세와 취득·보수 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
법원 낙찰대금에서 집행비용, 소액임차인 최우선변제금, 당해세, 1순위 근저당, 확정일자 임차인을 순서대로 차감하여 각 권리자별 배당액과 낙찰자가 별도로 물어줘야 하는 인수금액을 즉시 산출합니다.
📌 빠른 예시:
1. 경매 사건 및 낙찰 정보
3억 5,000만 원
450만 원 (통상 낙찰가의 1.2~1.5%)
200만 원
2. 임차인 및 등기부 권리 내역
2억 8,000만 원
1억 2,000만 원
5,000만 원
3. 실시간 배당 순위 및 시뮬레이션 결과
총 낙찰(매각)대금
3억 5,000만 원
0순위: 경매집행비용 (우선공제)
- 450만 원
1순위: 소액임차인 최우선변제금
- 0 원 (소액기준 초과)
2순위: 당해세 공제
- 200만 원
3순위: 확정일자/선순위 임차인 배당
- 2억 8,000만 원
4순위: 1순위 근저당권 배당
- 6,350만 원 (잔여 5,650만 미배당)
5순위: 2순위 채권 배당
0 원 (배당 재원 소진)
배당 후 소유자(채무자) 잉여금
0 원
💡 배당 실무 핵심 팁:
선순위 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 했더라도, 낙찰대금 부족으로 보증금 전액을 배당받지 못하면 못 받은 잔여 보증금은 무조건 낙찰자가 인수(추가 지급)해야 합니다.
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자주 묻는 경매 배당 Q&A
소액임차인 최우선변제금은 언제를 기준으로 산정하나요?
임차인의 전입일자가 아니라, 등기부상 가장 빠른 담보물권(근저당·가압류·담보가등기)의 설정일자를 기준으로 해당 당시의 주택임대차보호법 시행령 금액을 적용합니다. 오래된 근저당일수록 최우선변제금 인정 금액이 적어집니다.
임차인이 배당요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?
선순위 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 낙찰대금에서 1원도 배당받지 않으며, 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 별도로 인수(인도 시 직접 반환)해야 합니다. 이 경우 입찰가를 보증금만큼 낮춰서 입찰해야 손실을 피할 수 있습니다.
당해세는 근저당보다 무조건 먼저 배당되나요?
네, 당해 부동산 자체에 부과된 재산세, 종합부동산세, 상속·증여세(당해세)는 근저당의 설정일자와 무관하게 법정기일과 상관없이 우선 배당됩니다. 다만 주택임차인의 보증금 보호를 위해 개정된 법률에 따라 보증금의 일부 우선 범위가 적용될 수 있습니다.